공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 새 건물로 바꿨다면, 경매 후 새 건물을 위한 법정지상권은 언제 인정될까요?
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 신축했다면 경매로 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 다만 신축 건물에 관한 공동저당권 설정 등 특별한 사정이 있으면 달리 볼 수 있어요.
공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 당연히 인정되지는 않아요.
예외로 살필 만한 경우는 신축 건물과 토지가 동일한 소유자에게 속하고, 토지 저당권자가 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정받는 등 특별한 사정이 갖춰진 때예요.
무엇을 기준으로 구분하나요?
자료는 저당권 설정 당시 건물이 있었는지, 그때 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권 설정 뒤 경매로 소유자가 달라졌는지를 법정지상권의 성립요건으로 제시해요.
다만 질문처럼 토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 후 기존 건물을 없애고 신축한 상황에서는, 설정 당시 존재했던 기존 건물과 나중에 지은 건물을 구분해야 해요.
이때 경매로 토지와 새 건물의 소유자가 갈라졌다는 사실만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다는 것이 원칙이에요. 예외적으로 고려할 사정은 신축 건물 소유자와 토지 소유자가 같은지, 그리고 토지 저당권자가 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 받았는지예요.
자료는 이를 특별한 사정의 예로 들지만, 개별 사건에서 그 사정이 인정되는지는 별도로 판단해야 해요.
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자주 묻는 질문
저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 달라도 되나요?
자료가 제시한 성립요건은 저당권을 설정할 때 토지와 건물이 같은 사람 소유인 경우예요.
경매 뒤 지상권을 다른 사람에게 넘길 때도 등기가 필요 없나요?
권리 자체는 매수인이 매각대금을 지급하면 등기 없이 성립하지만, 타인에게 처분하려면 먼저 본인 명의로 지상권설정등기를 해야 해요.