공동저당 뒤 새 건물을 지었다면 법정지상권은 언제 인정될까
토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 새로 지었다면, 경매로 소유자가 달라져도 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요. 다만 자료가 든 특별한 사정이 있는지 확인해야 해요.
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않아요.
예외적으로 볼 여지가 있는지는 두 조건을 함께 따져야 해요.
새 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하고, 토지 저당권자에게 그 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 준 경우 등이 해당해요.
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먼저 구분할 것은 공동저당 당시의 건물이에요
판단의 출발점은 경매 전후의 소유 관계예요. 저당물 경매 뒤 토지와 그 위 건물의 주인이 달라지는 상황에서 법정지상권 성립 여부가 문제돼요.
안내 자료는 성립 요건으로 저당권 설정 당시 건물이 존재했는지, 토지와 건물이 같은 사람 소유였는지, 저당권이 설정됐는지, 경매로 소유자가 달라졌는지를 제시해요.
하지만 공동저당 설정 때 담보로 잡힌 건물이 나중에 철거되고 새 건물이 들어서면, 그 새 건물을 기존 건물과 같은 것으로 보아 권리를 인정하는 방식은 원칙이 아니에요. 따라서 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물에 법정지상권이 생긴다고 판단할 수 없어요.
특별한 사정이 있는지 살펴봐요
원문이 든 예외적 사정은 신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우예요. 이와 같은 사정이 있었는지가 원칙과 다른 판단을 가를 수 있어요.
해당 설명은 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 인용해요.
그러므로 상황을 비교할 때는 공동저당 설정 당시의 건물과 이후 신축한 건물을 구별하고, 신축 건물과 토지의 소유 관계 및 신축 건물에 설정된 담보 관계를 확인해야 해요. 이 글의 기준은 법정지상권 성립 여부에 관한 것이며, 철거 요구에 대한 구체적 대응까지 판단하는 내용은 아니에요.
자주 묻는 질문
경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 법정지상권이 생기나요?
공동저당 설정 뒤 기존 건물이 철거되고 새로 지어진 경우에는, 소유자가 달라졌다는 사실만으로 신축 건물의 법정지상권이 성립하지 않는 것이 원칙이에요.
어떤 사정이 있으면 다르게 판단할 수 있나요?
신축 건물 소유자가 토지 소유자와 같고 토지 저당권자에게 신축 건물에도 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 있는지 살펴봐야 해요.